商品房预售合同***,商品房预售合同***属于什么案由

1. 房屋实际面积与预售面积不符时购房者该怎么办？
2. 开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法？

房屋实际面积与预售面积不符时购房者该怎么办？

按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》合同有约定的从其约定，合同没有约定的按如下原则。

1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

2、面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。A、买受人退房，开发企业将已付房款及利息退还买受人。B、买受人不退房，产权面积大于合同面积的，3%以内买受人补足房款，超出3%的部分开发企业承担，产权归买受人（也就是白送给你）。产权面积小于合同面积的，3%以内的开发企业退给买受人，超过3%的部分开发企业双倍返还买受人。

你可以根据以上规定计算自己房产应该补交的金额。

我是做建筑设计的，房屋户型的设计面积与房产测绘面积一般都会有差别的，即使是同一个单元同一个户型的不同楼层，也是有可能不一样。房产测绘***用软件计算加上一次公摊面积以及二次公摊面积，最终为房产证面积。开发商的预售面积一般为设计师计算的大概户型面积，只能作为参考。如果预售面积与实际房产测绘面积有出入，则应以房产测绘面积为准，实际房款应多退少补。

开发商在还没有取得预售证的情况下开始预约，交定金选楼层，这样合不合法？

目前我国商品房***取的是预售机制，即房屋还没有建的时候，就开始售卖，拿卖房的钱，继续开发建设。但是预售需要经过房管部门的许可，需要取得预售许可证，而开发商在没有预售许可证的情况下就开始交定金、远楼层，这种方式实质上是在变相的预售房屋，是违规、违法的，这种情况也不利于购房人权益的保护，一旦开发商挪用购房人交的定金，或者收钱后不把资金用于建设，拖延项目开发进程，损害的最终是广大购房人的利益。遇见这种情况，可向房地产管理部门反映举报。

1.购买商品房开发商违约不交房。延期交房是指开发商在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交给购房者入住的行为。 2.延期交房包括两种情况： (一) 正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关***手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况。 (二) 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关***手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。 3.如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况***取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况： (一) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。 (二) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。 (三) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。

首先老亮可以肯定的回答你的问题，开发商在还没有取得预售许可证的情况下开始预约并交定金、选楼层是违法行为。

未取得预售许可证的销售行为违反的相关法律和相应的处罚

建设部在2004年7月20日发布施行的《城市商品房预售管理办法》中第六条明确规定未取得商品房预售许可证的商品房是不得进行预售的，同时，第十三条又规定开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定对其进行处罚。

因《城市房地产开发经营管理条例》后期进行过修改，所以这个处罚适用于目前的第三十六条，即擅自预售商品房的，由县级以上人民***房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。规定是规定，但是我们日常生活中却很少见到有开发商被处罚，难道开发商真的都是在获得预售许可以后才开始销售的吗？其实，主要还是大家对预售许可不是很了解，而且这样的事情一般都是民不举官不究。

没有获得预售许可的维权

有很多人在买房的时候由于种种原因在交付定金以后却后悔了，不管出于何种原因，这种情况买房人都是要损失定金的，因为定金受到法律保护，一旦违约定金就是要给对方的。

但是，有一种情况，如果买房人后悔了，是可以追回定金的。如果买房人在交付定金后又不想买房了，这时如果你能确认开发商还没有获得预期许可，那么你是完全可以要回定金的，因为开发商在这个时候的预售行为是违法的，如果开发商不同意返还定金你可以直接向相关部门举报。

现在的开发商在没有获得预售许可便进行销售时一般都会披上一层外衣来迷惑对这个[_a***_]不是很了解的普通购房者。比如，告诉购房者，现在是内部认购价格非常优厚，又比如干脆就避开是否有预售许可证这个话题。

感谢邀请回答这个问题，开发商在没有取得预售证就提前就像预约销售，这样的行为可以说十分的正常，也是绝大多数开发商在做的事情。那么这样的做法是不是合法呢？借此机会简单谈谈我的观察。

对于违规销售住房的定义，不同城市有不同的定义，一般来说很多城市判断的依据就是有没有取得预售证。不同地方执行的标准不同，一般来说一二线城市和部分热门城市执行的还是相对比较严格的，一般来说属于违规售房的行为被官方定义为14种：

毫无疑问的未取得预售证进行预约销售的属于14种的第一种，肯定是属于违规销售无疑。一般出现这种情况的话，大家可以要求退还定金或者保存证据（定金收据等）向房管部门投诉，都是可以得到合理的解决的。

现实生活中很多朋友都知道开发商在没有取得预售证的情况下，就开始进行内部认筹是违法的，不合规的。但是还是要听从置业顾问的去缴纳定金，为什么要这么做？因为太多人害怕自己选不到合适的楼层和户型了。自己就亲身经历过万人抢房的现场，一个好的户型自然会引起数十，几百人的抢夺。说白了，购房者本身就没有什么多的选择。几点愚见：

第一、取消和改革预售制度才会真正解决这些违规问题。这就好比是大家去菜市场买菜（当然比喻不恰当）哪家的“菜”品相好才会去买，但是房产不一样，全是凭模型和置业顾问的一张嘴在说。这才是导致最终***事件频发，开发商违规销售的根本，说句实话到如今为止，房产市场已经逐渐进入了买房市场了，预售制度也该择机退出了。

第二、购房者的弱势地位也该休止了。从商品房出现的第一天开始，购房者就处于弱势地位，无论从选房、缴纳定金、缴纳首付、办理贷款和交房入住。任何一个环节购房者有提出异议和要求进行合同条款修改的权利吗？没有！！！所有的一切都是开发商、银行、地方在用所谓规范化的格式合同来约束。可以说，任何人哪怕是炒房者，当你动了购房念头的那一刻起，你的弱势地位已经决定了。

第三、房地产市场违规乱象根本不会结束，无论怎么定义“违规售房”。打击违规售房不是简单的严查中介、取缔资格、给予罚款就可以结束的。最终的结果无疑就是沉默一阵后，再次起来行风作案，这就跟近期很热门的电视剧《破冰行动》中一样。根源找不到，不去切除，最后只会一场给老百姓看的把戏而已。