违约方能否解除合同案例

1. 能否以对方违约为由解除合同？
2. 毁约可以解除合同吗？

能否以对方违约为由解除合同？

根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。司法实践中，当出现上述法律规定的解除合同的事由时，当事人往往直接以该事由诉请法院判决解除合同（或诉请判决终止合同的履行），有的***则支持该诉讼请求，而有的***以未通知对方为由，不予支持。

根据《合同法》第九十六条第一款的规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”由此可见，解除权是一种形成权，以单方意思表示即可，只要将解除合同的意思表示送达对方，合同即解除。若对方有异议，则由对方行使诉权，具有法定解除权的一方并不享有解除合同的诉权。当然，行使解除权后，若担心解除合同的效力，可向***提起确认之诉，诉请***确认合同已解除。司法实践中，有的***直接判决解除合同（或判决终止履行合同），而有的***不予支持。本律师认为，若未经通知对方解除合同而直接诉请***判决解除合同，不符合《合同法》第九十六条第一款的规定，也无其他法律依据。《新合同法审判实务研究》一书也持这一观点[①]。当事人解除合同的目的往往是行使合同解除后的清算权，例如要求对方退款、退货、恢复原状、赔偿损失等，正确的做法是，在具备法定的或约定的单方面解除合同的权利时，先直接通知对方解除合同，然后诉请***判决确认合同已经解除、同时诉请***判决对方承担相应的法律责任，例如退款（或退货）、恢复原状、赔偿损失等。

毁约可以解除合同吗？

毁约，是指违反合同约定，守约方可以解除合同，但并不是所有的毁约都必然导致守约方拥有了合同解除权，只有在毁约导致合同目的无法实现、毁约方拒绝履行合同主要义务等的情形下，守约方才能解除合同。所以，合同法第94条规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，守约方才有权解除合同。比如债务人明确拒绝履行还款义务，债权人可以解除合同，但如仅是债务人延迟履行债务，或者是未按照约定的方式履行债务，并不影响债权实现的，则债务人虽是违约，但债权人不能解除合同。

合同，一般也说协议，可以约定哪种情况解除合同，也可以依照法律规定法定解除。在合同履行过程中，及时发出解除通知是至关重要的。

比如物业费缴纳中，物业公司会一遍又一遍的往业主门上贴催缴单，一方面是吓唬，另一方面就是达到通知的法律效果，留存证据等。

一、法定解除的情况

合同法第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满前当事人明确表示不履行主要债务，一方迟延履行主要债务、经催告后仍不履行，一方迟延履行债务使合同目的不能实现，法定解除。

二、协议解除和协商解除

如协议约定乙方应于某时付款，否则解除合同并支付违约金，则甲方可在乙方未遵守约定时通知解除。

三、一定要发解除通知，否则后患无穷

案例：房屋买卖合同中，约定由买方支付土地出让金，否则解除合同，但买方没钱一直没有缴纳，卖方也未发出解除通知。后来卖方将房屋抵押贷款，用作生意周转资金。

现买方发现房屋价值上涨，要求继续交易，因为卖方已将房屋抵押，***判决卖方违约并承担违约责任。

正确做法：卖房在不支付土地出让金后，及时发出解除通知，书面、口头都可以，关键是要留有证据，如邮寄单、录音、录像等，发出通知后，就可以自由处置房子了。

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