房屋买卖合同生效要件

1. 什么情况下凭法院判决书可以直接到房产部门办理产权证？
2. 农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？
3. 业委会成立之后开发商再签订物业合同有效吗？法律是怎么规定的？

什么情况下凭法院判决书可以直接到房产部门办理产权证？

如果当事人因房屋产权登记纠纷起诉不动产登记机关，***判决撤销房屋登记、恢复 房屋登记或变更房屋登记的，房屋登记部门不需要第三人协助办理，当事人可以持***生效判决书前往不动产登记中心直接办理房屋产权证。

***关于具有给付性质的房屋产权判决，不动产登记登记中心需要原产权人协助办理产权登记事宜，原产权人不协助的，权利人可以申请***强制执行，***裁定强制执行的，当事人持***生效判决书和强制执行通知书前往不动产登记中心办理房屋产权证。

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农村宅基地房屋买卖，合同有法律效力的吗？

在本村集体内流转是有效的，此如将房子卖给本村的，除此外无效。因为房子是个人的，但是房子下的土地是村集体的，现在国家还不允许村集体土地买卖，否则会导致富者良田千亩，贫者无立锥之地。

因为他家原有的宅基地就有一亩多地，还买干什么？？我买的房子，宅基地才二分地吧，现在他买去的也有二三分地，在说了，为什么？？我买房子，房照和土地证为什么？说我的房西边还有六米三呢？？他也没和村里和乡里请是呀？这也算术吗？？

这个问题分两种情况。

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一是出售给本集体经济组织以内的个人，买方只要符合宅基地申请条件（主要指是不是符合“一户一宅、法定面积”的原则），合同有效，房屋所有权和宅基地使用权可以发生转让，不动产登记部门给予办理变更登记。

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二是出售给本集体经济组织以外的个人，合同一般无效。根据第八次全国***民事商事审判工作会议（民事部分）纪要，最高***对农村房屋***问题处理的最新态度是：

在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的***，即合同可能有效；

在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快，涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。由于涉农的法律规范过于抽象、原则，农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。很多时候农村房屋买卖合同中暗藏***，如农村房屋买卖合同无效的情形是什么，农村房屋买卖合同该怎么签订?接下来法律哥为您整理了相关资料为您分析，供您参考。

一、农村房屋买卖合同的效力

1、农村房屋买卖合同有效的情形(1)出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。(2)买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。(3)房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。(4)农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。2、农村房屋买卖合同无效的情形(1)农村村民将房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。(2)农村村民将房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。二、农村房屋买卖合同无效后的处理房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，[_a***_]、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。出卖人应当赔偿买受人的损失包括：1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分3、该房屋因***而使出卖人获得的***利益及土地的增值部分以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和***部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。三、有效的农村房屋买卖合同范本有个律师朋友，很有必要关注 公众号：有事找律师（go12348）您与解决***只差一个vip法律咨询通道

业委会成立之后开发商再签订物业合同有效吗？法律是怎么规定的？

无论业委会是否解散，开发商签订的物业服务合同都是无效的。但是，物业***你欠交物业费，你胜诉的可能几乎为零。原因如下:

物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业公司，由全体业主共同决定，并授权业委会签订物业服务合同。

开发商在没有出售房屋之前，是唯一的大业主，可以代行业主大会职责，即可以选聘前期物业，法规也是这么规定的。

前期物业服务合同，在业主买房时，会让业主再与物业公司签订一次，形成了业主与物业公司之间的民事合同关系。

开发商卖房后，其身份只是业主之一，并且专有部分面积逐渐减少。物业服务合同转签之后，开发商已经不再是适格的小区的物业服务合同的主体，没有业主大会的授权，任何时候再签的合同都是无效的。

但是，你依然会败诉。

首先，你拒交物业费的理由不能成立，除非合同约定，未成立业委会的，业主可以拒交物业费，但这个条款显然不会出现。

其次，物业手头有前期物业服务合同，这个合同的解除，一般是物业自愿撤出管理，或者是被业主大会依法解聘。

即便被依法解聘，物业合同的期限，仍会延长至业委会通知其交接的时间，此时间点之后，业主才可以不再缴纳物业费。

未接到撤出通知之前，即便设定期限的前期物业服务合同已经到期，司法实践中，仍然根据公平原则，对物业提供服务的行为，认定为事实服务，最高法关于处理物业***的司法解释中有提及。