律师事务所物业问题

1. 未经业主委员会同意的物业公司有没有权利收取物业费和通过律师事务所？
2. 业主委员会自营物业服务质量差怎么办？
3. 因为矛盾不交物业费，物业发律师函催缴物业费怎么办？

未经业主委员会同意的物业公司有没有权利收取物业费和通过律师事务所？

我认为，请律师不是成立业主委员会的必备条件。也就是说，请不请律师，都能成立业主委员会。业主委员会的成立目的，可能是与开发商、物业公司沟通，维护小区居民的合法权益，在这个过程中，可能会涉及到法律问题，这个时候，如果有律师参与，是有利于维护小区居民权益的。从这个角度来说，请或不请律师应由物业委员会根据实际需要决定。请律师当然好，但是需要支付费用，这是应该考虑的问题。我建议，业主委员会长期聘请一位或两位擅长房地产案件的律师，是必要的；平时出出主意，发生纠纷时代理诉讼；至于费用，可以由小区居民分担。

业主委员会自营物业服务质量差怎么办？

以知识为第一志愿服务。没有专业知识还是请求物业公司，很多项目都是在建筑安装维修方面包括费用计算。没有这方面知识只能一筹莫展。专业人是在活动中是第一因素。不能滥竽充数啊。

业委会自营，个人理解就是业委会自治；服务质量差，个人理解成自治的质量比较差？那么个人理解题主的意思是业委会自治的服务质量差，该怎么办？

住宅小区的管理方式有专业物业公司服务和自治管理两种，题主很明显是问的是自治管理模式。而自治管理模式又分为业委会直接自治和专业团队自治，很明显这里的是业委会成员自治管理。而且管理的质量不好。

第一：小区的管理（服务）模式是由业主大会表决通过的决定，所以决定权是在广大业主手中。不可否认，很多业主在选择自治的时候，其实就是想少交物业费，而事实上专业的自治团队确实能达到这样的效果。但大多数业委会自治还是不成功的，要改变物业服务模式，选择权还是在业主手中，也就是说自营物业服务质量不好，想要改变，还是须要召开业主大会表决，才能做出改变。

第二：改变的方向建议，可以继续选择自治，也可以选择服务外包。但是自治必须要有专业的团队，并且自治团队须要像物业公司一样做预算、方案、服务标准形成文件，供业主大会表决选择。且自治团队须要和业主大会签署相应文件，对自治方式方法和结果进行承诺，业主大会以达成的协议对自治团队进行考核。自治的方式也有多种选择，这里就不详细表述。

第三：自治不是义务服务，须要劳动和报酬对等，但业委会成员最好不要参与。并且专业的自治团队自治的效果绝对不会比物业服务公司差。同样能达到业主省钱的目的，很简单，物业公司是企业行为，企业没有利润是不可能的；而自治是不以盈利为目的，除去必要的人工开支和物业开支，结余部分资金是归全体业主的。自治团队负责人必须具备专业的物业管理知识，拿高待遇也是理所当然！因为这样的自治确实能给业主节省很大的成本！

第四：如果业主大会不认同自治方式，那么全体业主照样可以提出聘用专业的物业服务公司，建议***用酬金制的方式服务该小区，这样的好处是物业公司参与管理，其待遇款项由业主大会授权业委会予以支付，小区大事的决定权、经营权照样在业主手中；对收支情况和账目公示问题，业主拥有自***！

第五：其实题主的提问还可以理解成业委会成立了物业公司，所以叫业委会自营物业，但是服务质量差。很明显，业委会是没有权利成立物业公司的，就算业委会成员成立的物业公司，负责小区的物业服务也是违规的，这样的业委会成员应该退出业委会。退一步讲，***如业委会成员自营的物业公司要服务小区，也是应该遵循市场规则进行服务！

综上所述：是业主心声对于本题的个人理解和建议。

业主大会权利很大，建议业主重视并参与！

业委会只是业主大会的执行机构，没有任何特权，建议业主明白！

该问题非常值得探讨，它反映出来的是业主通过业委会对本小区实行自治管理时所面临的一系列问题之一。如何面对并解决这些问题，目前在许多城市范围内仍处于探索和研究中。

《物权法》《物业管理条例》的相关规定，均为业主自治管理小区提供了相应法律依据；

而通过对那些业已施行业主自治小区的综合审视，既有成功的经验，也有失败的先例。总的来看，那些规模较小，户数较少，共用设施设备相对简单的小型住宅类项目，实施业主自治更易取得成功。业委会仅需组织少数专业人员，做好相应保洁、绿化、秩序维护等基础服务，即可满足全体业主对日常生活家居环境的需求。

而那些小区规模较大，户数众多，配套设施设备齐全，公共场地租赁及公共资产收入数额巨大的项目，在实施自治时会面临一系列的相关问题：

例如业委会这个特殊的独立法人组织对内对外应承担怎样的法律责任？

业委会内部不规范，分工不明，执行力低，逐渐失去业主们的公信力时怎么办？

业委会违规操作，不公开公示账目，侵害全体业主公共收益且造成重大损失时，业主如何维权？

等等等等，这些问题目前在法律层面上尚存诸多盲点与争议，而多数问题都集中在如何对业委会进行有效的监督与监管。

因为矛盾不交物业费，物业发律师函催缴物业费怎么办？

紧扣你的提问来回答，答非所问更解决不了问题。“因为矛盾”，什么矛盾？说不清、道不白，谁能为你解题。再说你说的矛盾通常与交物业费是两个法律关系，桥归桥、路归路，你可以依法就“矛盾”起诉物业***。同样，物业发律师函催交物业费你亦赖不掉，你千万不要被人带节奏掉进沟里哦。

律师催收没有用。反而多了一笔律师顾问费，物业企业雪上加霜。物业企业本身存在不少问题。一是业主的知情权。物业服务合同是不是业主都知道，服务内容、服务标准、物业人员的配备等是不是按合同;二是物业服务是不是到位，业主拒绝缴纳的理由是什么，物业是管家，业主是主人，关系虽是平等，但物业进小区是赋予服务的[_a***_]，角色有没有搞错。三是物业与业主的收入分成有没有按法律规定，让业主心中有数。四是法院受理物业费欠交诉讼。***应该到小区巡回宣判，让业主和物业接受教育。