法律咨询委员会,法律咨询委员会组织架构

1. 未经业主委员会同意的物业公司有没有权利收取物业费和通过律师事务所？
2. 入住后发现房屋质量有问题，该如何维权？

未经业主委员会同意的物业公司有没有权利收取物业费和通过律师事务所？

我认为，请律师不是成立业主委员会的必备条件。也就是说，请不请律师，都能成立业主委员会。业主委员会的成立目的，可能是与开发商、物业公司沟通，维护小区居民的合法权益，在这个过程中，可能会涉及到法律问题，这个时候，如果有律师参与，是有利于维护小区居民权益的。从这个角度来说，请或不请律师应由物业委员会根据实际需要决定。请律师当然好，但是需要支付费用，这是应该考虑的问题。我建议，业主委员会长期聘请一位或两位擅长房地产案件的律师，是必要的；平时出出主意，发生纠纷时代理诉讼；至于费用，可以由小区居民分担。

入住后发现房屋质量有问题，该如何维权？

看房屋合同是否在保修期里，保修期可以找开发商。

一、房屋主体结构质量问题。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》第三十五条规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

二、非房屋主体结构的质量问题。

如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行;如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用从公共维修基金中支出;属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。

一般来说商品房交付使用后，房屋主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题。因此，建议购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，并注意收房时开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围。

验房时发现房屋质量有问题该怎么办

在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。

(一)实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。

(二)开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

房子交房都有两书一表

其中，《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

房产交付也有质量保证书的，有国家规定的保修服务。

尽快在保修期把问题提交，并做好记录，一定要有证据。

如果保修期外，就要视情况，属于开发商原来的质量问题，就要大胆***。其他的就需要自己处理了。

找物业，但物业不管，让去找开发商；

找开发商，开发商又说，已经交给物业了，还得找物业。

这样踢皮球的事儿，屡见不鲜，最主要的是开发商、物业、业主三方没有明确主体责任。

那么入住后，房屋出现质量问题，应该，找谁？

其实，房屋质量问题，可分两种。

除因业主擅自拆改房屋结构造成的质量问题外，都可以要求房地产开发企业承担房屋维修责任。但是有时开发企业在商品住宅售出后，委托物业管理单位维修的，要在《住宅质量保证书》[_a***_]委托单位，此时，业主亦可要求物业公司来承担维修责任。

在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限具体如下：